En California, tanto los propietarios como los inquilinos son responsables de ciertos tipos de reparaciones, aunque los propietarios son en última instancia responsables legalmente de garantizar que sus unidades de alquiler sean habitables. En términos legales, “habitables” significa que la unidad de alquiler es apta para ser ocupada por seres humanos y que cumple sustancialmente con los códigos de construcción y salud estatales y locales que afectan materialmente la salud y seguridad de los inquilinos.
Responsabilidad del Propietario por Reparaciones
Antes de alquilar una unidad de alquiler a un inquilino, el propietario debe asegurarse de que la unidad sea habitable. Además, mientras la unidad se encuentre alquilada, el propietario debe reparar los problemas que hacen que la unidad de alquiler no sea apta para vivir, o inhabitable.
Todos los arrendamientos y contratos de alquiler residenciales contienen una garantía implícita de habitabilidad. Bajo esta “garantía implícita de habitabilidad”, el propietario es legalmente responsable de reparar las condiciones que afectan seriamente la habitabilidad de la unidad de alquiler.
El propietario debe reparar defectos sustanciales en la unidad de alquiler y fallas sustanciales para cumplir con los códigos de construcción y salud estatales y locales. Sin embargo, el propietario no es responsable bajo la garantía implícita de habitabilidad de reparar los daños causados por el inquilino o la familia, invitados o mascotas del inquilino.
Algunas de las condiciones que hacen que una unidad de alquiler sea legalmente inhabitable son si carece de alguna de las siguientes características:
- Impermeabilización efectiva y protección contra el clima del techo y las paredes exteriores, incluyendo ventanas y puertas intactas.
- Instalaciones de fontanería en buen estado de funcionamiento, incluyendo agua caliente y fría corriente, conectadas a un sistema de eliminación de aguas residuales.
- Instalaciones de gas en buen estado de funcionamiento.
- Instalaciones de calefacción en buen estado de funcionamiento.
- Un sistema eléctrico, que incluya iluminación, cableado y equipos, en buen estado de funcionamiento.
- Edificios, terrenos, jardines o garajes desprendidos limpios y sanitarios, libres de escombros, suciedad, basura, desperdicios, roedores y plagas al inicio del arrendamiento y durante el período de tenencia dentro del control del propietario.
Para la lista completa de requisitos que hacen que una unidad de alquiler sea considerada inhabitable, lea la guía legal de la DCA sobre "Alquiler de Viviendas y Reparaciones".
Nota: Incluso si una unidad de alquiler es inhabitable debido a una de las condiciones mencionadas anteriormente, es posible que no se requiera legalmente que el propietario repare la condición si el inquilino no ha cumplido con sus propias responsabilidades.
Responsabilidad del Inquilino por Reparaciones
Los inquilinos están obligados por ley a cuidar razonablemente de sus unidades de alquiler, así como de áreas comunes como pasillos y áreas exteriores. Los inquilinos deben actuar para mantener esas áreas limpias y sin daños.
Los inquilinos deben hacer todo lo siguiente:
- Mantener las instalaciones "tan limpias y sanitarias como lo permita la condición de las instalaciones".
- Usar y operar adecuadamente los accesorios de gas, electricidad y fontanería. (Ejemplos de uso indebido incluyen sobrecargar enchufes eléctricos; arrojar objetos grandes y extraños por el inodoro; o permitir que cualquier accesorio de gas, electricidad o fontanería se ensucie).
- Desechar la basura y la basura de manera limpia y sanitaria. Sin embargo, un propietario puede acordar por escrito limpiar la unidad de alquiler y desechar la basura.
- No destruir, dañar o desfigurar las instalaciones, ni permitir que alguien más lo haga.
- No retirar ninguna parte de la estructura, unidad habitacional, instalaciones, equipos o accesorios, ni permitir que alguien más lo haga.
- Usar las instalaciones como lugar para vivir y usar las habitaciones para sus propósitos previstos. Por ejemplo, el dormitorio debe usarse como dormitorio y no como cocina.
- Notificar al propietario cuando las cerraduras de pestillo y las cerraduras de ventana o los dispositivos de seguridad no funcionen correctamente, y notificar al propietario o gerente si el inquilino se da cuenta de un sistema de detección de humo o monóxido de carbono que no funciona.
Si el inquilino no cumple con una de estas cosas requeridas, y la falla del inquilino ha causado sustancialmente una condición inhabitable o ha interferido sustancialmente con la capacidad del propietario para reparar la condición, el propietario no tiene que reparar la condición y el inquilino no puede retener el alquiler, hasta que el inquilino corrija su propia violación.
Nota: Una cosa a tener en cuenta como inquilino es notificar al propietario inmediatamente cuando ocurran daños y se necesiten reparaciones. Cuando contacte a su propietario ya sea por teléfono, correo electrónico o carta, asegúrese de documentar la comunicación y tomar fotos de los daños para tener un registro.
Realización de Reparaciones.
Si un inquilino cree que su unidad de alquiler necesita reparaciones y el propietario es responsable de las reparaciones según la garantía implícita de habitabilidad, el inquilino debe notificar al propietario por escrito y conservar una copia para sus registros.
Si el daño o las reparaciones requieren atención urgente, el inquilino debe notificar al propietario verbalmente (es decir, por teléfono o en persona) y luego memorializar su comunicación por escrito inmediatamente después. El inquilino debe describir específicamente el daño o los defectos y las reparaciones necesarias.
El Método de Remedio "Reparar y Descontar"
El remedio "reparar y descontar" permite a un inquilino deducir dinero del alquiler para pagar la reparación de defectos en la unidad de alquiler si las reparaciones no cuestan más de un mes de alquiler. Este remedio cubre condiciones deficientes que afectan la salud y seguridad del inquilino y que incumplen sustancialmente la garantía implícita de habitabilidad. Ejemplos pueden incluir una filtración en el techo durante la temporada de lluvias, falta de agua caliente o una fuga de gas.
Los requisitos básicos y pasos para usar el remedio de reparar y descontar son los siguientes:
- Los defectos deben ser graves y estar directamente relacionados con la salud y seguridad del inquilino.
- Las reparaciones no pueden costar más de un mes de alquiler.
- El inquilino no puede usar el remedio de reparar y descontar más de dos veces en un período de 12 meses.
- El inquilino o la familia, invitados o mascotas del inquilino no deben haber causado los defectos que requieren reparación.
- El inquilino debe informar al propietario, ya sea verbalmente o por escrito, sobre las reparaciones que se necesitan. Si notifica al propietario por escrito, conserve una copia de la notificación para sus registros.
- El inquilino debe dar al propietario un período razonable de tiempo para hacer las reparaciones necesarias antes de emprender las reparaciones por sí mismos.
- ¿Cuál es un período de tiempo razonable? Esto depende de los defectos y los tipos de reparaciones que se necesiten. La ley generalmente considera que 30 días es razonable, pero un período más corto puede considerarse razonable, dependiendo de la situación. Por ejemplo, si la caldera está rota y hace mucho frío afuera, uno o dos días pueden considerarse razonables.
- Si el propietario no realiza las reparaciones dentro de un período de tiempo razonable, el inquilino puede realizar las reparaciones por sí mismo o contratar a alguien para que las haga. El inquilino luego puede deducir el costo de las reparaciones del alquiler cuando esté vencido. El inquilino debe conservar todos los recibos de las reparaciones.
- Se recomienda, pero no es obligatorio por ley, que el inquilino entregue al propietario un aviso por escrito que explique por qué el inquilino no ha pagado el monto total del alquiler. El inquilino siempre debe conservar una copia de este aviso.
Riesgos:
Los daños pueden no ser lo suficientemente graves como para justificar el uso del remedio de reparar y descontar. En ese caso, el propietario puede demandar al inquilino para recuperar el dinero deducido del alquiler o puede servir un aviso de 3 días para pagar el alquiler o abandonar y presentar una acción de desalojo basada en la falta de pago del alquiler del inquilino. Si el inquilino dedujo dinero por reparaciones no cubiertas por el remedio o no notificó adecuadamente al propietario o no dio un período de tiempo razonable para hacer las reparaciones, el tribunal puede ordenar al inquilino que pague el alquiler completo a pesar de que el inquilino pagó por las reparaciones o puede ordenar que el desalojo proceda.
Debido al riesgo de una demanda, los inquilinos que planean usar el remedio de reparar y descontar deben documentar las condiciones defectuosas con fotografías o video y conservar copias de las cartas que informen al propietario del problema. Antes de que el inquilino realice las reparaciones y deducciones, es una buena idea consultar con una organización de ayuda legal, abogado, clínica de vivienda o programa para inquilinos para ayudar a determinar si la retención del alquiler es el remedio adecuado.
Otra solución similar al remedio de "reparar y descontar" es el método de "retención del alquiler" en el que el inquilino retiene parte o todo el alquiler si el propietario no corrige el defecto grave que viola la garantía implícita de habitabilidad. Este método tiene la mayoría de los mismos requisitos y riesgos que la mayoría de los métodos de remedio.
Dado que este tipo de remedio implica aspectos técnicos legales, se recomienda que el inquilino hable con un abogado, organización de ayuda legal o asociación de inquilinos antes de proceder.
El Método de Remedio "Abandono"
En lugar de utilizar el remedio de reparar y descontar, un inquilino puede abandonar (mudarse de) una unidad de alquiler seriamente defectuosa. Este remedio se llama el remedio de "abandono". Un inquilino puede usar el remedio de abandono cuando los defectos costarían más de un mes de alquiler para reparar, pero esto no es un requisito del remedio.
Para poder usar el remedio de abandono, la unidad de alquiler debe tener condiciones deficientes que afecten la salud y seguridad del inquilino y que incumplan sustancialmente la garantía implícita de habitabilidad. Si el inquilino usa este remedio correctamente, el inquilino no es responsable de pagar más alquiler una vez que haya abandonado la unidad de alquiler. Los requisitos básicos y pasos para abandonar legalmente una unidad de alquiler son:
- Los defectos deben ser graves y estar directamente relacionados con la salud y seguridad del inquilino.
- El inquilino o la familia, invitados o mascotas del inquilino no deben haber causado los defectos que requieren reparación.
- El inquilino debe informar al propietario, ya sea verbalmente o por escrito, sobre las reparaciones que se necesitan. Se recomienda por escrito. Si notifica a su propietario por escrito, siempre conserve una copia para usted mismo.
- El inquilino debe dar al propietario un período razonable de tiempo para hacer las reparaciones necesarias.
- ¿Cuál es un período de tiempo razonable? Esto depende de los defectos y los tipos de reparaciones que se necesiten. La ley generalmente considera que 30 días es razonable, pero un período más corto puede considerarse razonable, dependiendo de las circunstancias. Por ejemplo, si las raíces de los árboles bloquean el desagüe principal de alcantarillado y ninguno de los inodoros o desagües funciona, un período razonable podría ser tan poco como uno o dos días.
- Si el propietario no realiza las reparaciones dentro de un período de tiempo razonable, el inquilino debe notificar al propietario por escrito de los motivos del inquilino para mudarse y luego realmente mudarse. El inquilino debe devolver todas las llaves de la unidad de alquiler al propietario. El aviso debe enviarse por correo o entregarse. El inquilino siempre debe conservar una copia del aviso.
- Se recomienda, pero no es obligatorio por ley, que el inquilino entregue al propietario un aviso por escrito de los motivos del inquilino para mudarse. La carta del inquilino puede disuadir al propietario de demandar al inquilino para cobrar alquiler adicional u otros daños. Un aviso por escrito también documenta los motivos del inquilino para mudarse, lo que puede ser útil en caso de una futura demanda. Si es posible, el inquilino debe tomar fotografías o un video de las condiciones defectuosas o hacer que los funcionarios locales de salud o construcción inspeccionen la unidad de alquiler antes de mudarse. Si termina en la corte, un informe de un funcionario local de salud o construcción que documente la existencia de condiciones deficientes sustanciales será útil. El inquilino debe conservar una copia del aviso por escrito y cualquier informe de inspección y fotografías o videos.
Riesgos:
Los defectos pueden no afectar seriamente la salud y seguridad del inquilino lo suficiente como para justificar el uso del remedio. El propietario puede demandar al inquilino para cobrar alquiler adicional o daños. Nuevamente, debido al riesgo de una demanda, los inquilinos que planean usar el remedio de abandono deben documentar las condiciones defectuosas con fotografías o video y conservar copias de las cartas que informen al propietario del problema. Antes de que el inquilino abandone la propiedad de alquiler, es una buena idea consultar con una organización de ayuda legal, abogado, clínica de vivienda o programa para inquilinos para ayudar a determinar si la retención del alquiler es el remedio adecuado.
Siempre que se considere la posibilidad de implementar cualquiera de los siguientes métodos, es mejor consultar con profesionales legales antes de tomar cualquier decisión que pueda llevar a un desalojo o posiblemente una demanda.
Nota: Esta es información accesible al público y no constituye asesoramiento legal ni consejo. Para obtener más información o discutir este tema en profundidad, programe una reunión con la Clínica Jurídica.
