Arrendamientos y Contrato De Arrendamiento

Depósitos de Reserva

Un depósito de reserva es un depósito pagado por el inquilino/solicitante (usted) y retenido por el arrendador para asegurar que el arrendador no alquilará la unidad a otra persona mientras se procesa su solicitud o una vez que el arrendador haya aprobado la solicitud y las partes hayan firmado un contrato de arrendamiento.

Haga las siguientes preguntas antes de pagar un depósito de reserva:

Si usted le da al arrendador un depósito de reserva cuando presenta su solicitud de alquiler, pero el arrendador no lo acepta como inquilino, el arrendador debe devolverle el depósito de reserva completo.

Tarifa de Solicitud y Verificación de Crédito

Antes de alquilarle, la mayoría de los propietarios le pedirán que complete una solicitud de alquiler por escrito. Una solicitud de alquiler es diferente de un contrato de arrendamiento. La solicitud de alquiler es como una solicitud de empleo o de crédito que el propietario utilizará para decidir si alquilarle a usted.

Una solicitud de alquiler generalmente solicita la siguiente información:

• Los nombres, direcciones y números de teléfono de sus actuales y anteriores arrendadores.
• Los nombres, direcciones y números de teléfono de personas que usted quiera utilizar como referencias.
• Información sobre antecedentes penales.
• Número de identificación tributaria, que puede ser el número de Seguro Social.
• Número de licencia de conducir.

A partir de 2023, los solicitantes podrán presentar un informe de revisión de inquilinos reutilizable con sus solicitudes en lugar de pagar repetidamente por verificaciones de antecedentes del consumidor.

Cuando presente una solicitud de alquiler, el propietario puede cobrarle una tarifa de revisión de la solicitud para cubrir el costo de obtener información sobre usted, como verificar sus referencias personales y obtener un informe de crédito sobre usted.

La tarifa de revisión de la solicitud no puede legalmente ser mayor que los costos reales del propietario, incluido el costo de obtener un informe de crédito del consumidor, y el valor razonable por el tiempo dedicado por el propietario o el agente del propietario en recopilar información sobre el solicitante. El monto se ajusta anualmente en proporción a un aumento en el Índice de Precios al Consumidor.

Nota: A partir de 2022, la tarifa de revisión de la solicitud no puede exceder los $59.67. El propietario debe darle un recibo que detalla el costo de obtener y procesar la información sobre usted. El propietario debe devolver cualquier parte no utilizada de la tarifa (por ejemplo, si el propietario no verifica sus referencias o no verifica su crédito).

Cuando Hayas Decidido Alquilar

Contratos de Alquiler

Antes de firmar un contrato de alquiler o un arrendamiento, las partes deben leerlo detenidamente para que cada parte comprenda todos sus términos. La mayoría de los propietarios utilizan formularios impresos para sus contratos de alquiler, sin embargo, los formularios impresos pueden variar de uno a otro. No existe un contrato de alquiler estándar.

Si el contrato de alquiler hace referencia a un documento separado, como "normas y regulaciones para inquilinos", obtenga una copia y léala antes de firmar el acuerdo escrito.

No se sienta presionado para firmar. Asegúrese de entender cada término antes de firmar el contrato de alquiler. Si no comprende algo, pida al propietario que se lo explique antes de firmarlo. Si aún no comprende, discuta el acuerdo con un abogado, una organización de ayuda legal, un programa de inquilinos-propietarios o una clínica legal antes de firmarlo.

¿Qué tipo de términos deberían incluirse en el contrato de alquiler o arrendamiento?

El contrato de alquiler escrito debe contener términos clave, como los siguientes:

• Los nombres del propietario y del inquilino.
• La dirección de la unidad de alquiler.
• El monto del alquiler.
• Cuándo vence el alquiler, a quién se debe pagar y dónde se debe pagar.
• La cantidad y el propósito del depósito de seguridad.
• El monto de cualquier cargo por pago tardío o tarifa por cheque devuelto.
• Si se permiten mascotas. La ley no trata a los animales de asistencia y de servicio como mascotas.
• El número de personas permitidas para vivir en la unidad de alquiler.
• Quién es responsable de pagar los servicios públicos (gas, electricidad, agua y recolección de basura).
• Si el alquiler es una casa o un dúplex con patio, quién es responsable de cuidar del patio.
• Cualquier promesa del propietario de hacer reparaciones, incluida la fecha en que se completarán las reparaciones.
• Información de contacto para reportar problemas o necesidades de mantenimiento o reparaciones, incluido un número de emergencia.
• Otros elementos, como si puede subarrendar la unidad de alquiler y las condiciones bajo las cuales el propietario puede ingresar a la unidad de alquiler.

Depósitos de Seguridad

Un depósito de seguridad es una cantidad de dinero que el arrendador requiere que el inquilino pague al comienzo del arrendamiento. Según la Sección 1950.5 del Código Civil, un depósito de seguridad no puede considerarse "no reembolsable".

La ley limita la cantidad total que el arrendador puede exigirle que pague como depósito de seguridad. La cantidad total permitida como seguridad depende de si la unidad de alquiler está amueblada o no:

• Unidad de alquiler sin amueblar: La cantidad total que el arrendador puede exigir como seguridad no puede exceder el equivalente a dos meses de alquiler.
• Unidad de alquiler amueblada: La cantidad total que el arrendador puede exigir como seguridad no puede exceder el equivalente a tres meses de alquiler.

Un arrendador no puede exigir que un depósito de seguridad sea no reembolsable. Sin embargo, cuando te mudas de la unidad de alquiler, la ley permite al arrendador retener todo o parte del depósito de seguridad por los siguientes motivos:

• Debes alquiler.
• Dejas la unidad de alquiler menos limpia que cuando te mudaste.
• Dañaste la unidad de alquiler más allá del desgaste normal.
• Has realizado alteraciones y no has devuelto la unidad a su estado original.
• No has restaurado la propiedad personal (como llaves o muebles), excepto por el desgaste normal.

Se puede encontrar más información sobre los depósitos de seguridad en la sección de Consejos e información bajo "Depósitos de Seguridad".

Seguro de Inquilinos

El seguro de inquilinos protege la propiedad personal del inquilino de pérdidas causadas por incendio o robo. También protege al inquilino contra la responsabilidad (responsabilidad legal) por reclamos o demandas presentadas por el arrendador u otras personas alegando que el inquilino lesionó a otra persona o dañó la propiedad de esa persona debido a negligencia (descuido).

Muchos propietarios requerirán que un inquilino tenga seguro de inquilinos, específicamente cobertura de responsabilidad, y establecerán los términos mínimos de cobertura. Asegúrate de tener en cuenta el costo de este seguro en lo que te costará vivir en la propiedad. Recomendamos que consideres obtener un seguro de inquilinos para obtener cobertura durante la duración de tu arrendamiento, incluso si tu arrendador no requiere que los inquilinos tengan uno.

Mudarse e Ocupar una Residencia

Cuando has encontrado una propiedad en alquiler y firmado un contrato de alquiler, aquí hay algunos consejos e información que puedes seguir para ayudarte a mitigar cualquier problema que puedas enfrentar durante tu tiempo como inquilino:

Lista de Verificación al Mudarse

Antes de firmar el contrato de alquiler, es importante, si es posible, inspeccionar la propiedad de antemano para detectar cualquier daño o problema importante (daños por agua, infestaciones de insectos, suministros de agua y electricidad insuficientes, etc.).

Una vez que hayas firmado el contrato de alquiler, es una buena práctica que tú y el arrendador realicen una inspección conjunta de la unidad de alquiler y anoten la condición de los elementos incluidos en la lista de verificación en la sección "Condición al Llegar". Se puede encontrar una plantilla para la lista de verificación de mudanza en la sección "Formularios" en el sitio web de la Clínica Legal.

Algunos consejos para completar la lista de verificación al mudarse:

• Toma fotos de cualquier daño o reparación que anotes en tu lista de verificación y asegúrate de tener habilitada la función de fecha y hora en tus fotos si usas un teléfono para fotografiar los daños.
• Si estás realizando una inspección conjunta con el arrendador, asegúrate de anotar cualquier daño o reparación necesaria. Cuando termines la inspección, asegúrate de que el arrendador y tú firmen y fechen la lista de verificación.
• Una vez completada la lista de verificación, asegúrate de guardar una copia en tus registros y de enviar por correo una copia a tu arrendador o enviar por correo electrónico una versión escaneada de la misma.
• Deberías completar la Lista de Inventario y tomar fotos de cualquier problema incluso si el arrendador no quiere completar una inspección conjunta contigo.
• Completar cuidadosamente la lista de verificación al comienzo del arrendamiento ayudará a evitar desacuerdos sobre la condición de la unidad cuando te mudes, lo que posiblemente te ahorrará de no recuperar ninguna cantidad de tu depósito de seguridad por parte de tu arrendador.

Cuándo y cómo debo pagar mi alquiler?

La mayoría de los contratos de alquiler requieren que el alquiler se pague al comienzo de cada período de alquiler. En un arrendamiento mensual, generalmente el alquiler debe pagarse el primer día del mes. Sin embargo, su contrato de alquiler puede especificar cualquier día del mes como el día en que el alquiler vence (por ejemplo, el día 10 de cada mes en un contrato de arrendamiento mensual).

Normalmente, el propietario o el agente del propietario no pueden exigirle que pague el alquiler en efectivo o que utilice una transferencia electrónica de fondos. Deben permitirle pagar de alguna otra manera, como con un cheque personal, un giro postal o un cheque de caja.

Para que un propietario le exija pagar el alquiler en efectivo, primero debe darle un aviso por escrito indicando que su cheque fue devuelto (un cheque devuelto es aquel que el banco regresa sin pagar porque usted lo canceló o porque su cuenta no tenía fondos suficientes) y que debe pagar en efectivo por el período de tiempo indicado por el propietario. Este período no puede ser más de tres meses después de que usted:

• ordenó al banco que cancelara el cheque.intentó pagar con un cheque que el banco devolvió al propietario debido a fondos insuficientes en su cuenta.
• Si paga el alquiler en efectivo o con un giro postal, debe pedirle a su propietario un recibo firmado y fechado cuando pague su alquiler. Legalmente, tiene derecho a un recibo escrito cada vez que paga el alquiler.

El contrato de alquiler debe indicar el nombre y la dirección de la persona o entidad a la que debe hacer los pagos del alquiler. Si puede demostrar que envió el alquiler al nombre y la dirección indicados (por ejemplo, un recibo de correo certificado), la ley asume que el alquiler fue recibido por el propietario en la fecha del matasellos. Es muy importante que pague su alquiler en o antes de la fecha de vencimiento. No pagar el alquiler a tiempo podría resultar en una entrada negativa en su informe de crédito, cargos por mora o incluso desalojo.

Cuánto puede aumentarse el alquiler?

Si está cubierto por la Ley de Protección del Inquilino (límites de alquiler estatales), que se aplica a un porcentaje significativo de propiedades de alquiler, el propietario solo puede aumentar el alquiler en un período de 12 meses en un 5% más la tasa de inflación o un 10%.

¿Con qué frecuencia se puede aumentar el alquiler?

Normalmente, para contratos de arrendamiento con un plazo fijo (por ejemplo, 6 meses, 1 año, 2 años, etc.), el propietario no puede aumentar el alquiler durante el plazo del alquiler a menos que el contrato de arrendamiento permita aumentos de alquiler. El alquiler puede aumentarse si el contrato de arrendamiento se renueva.

Para contratos de arrendamiento con términos periódicos (por ejemplo, semana a semana o mes a mes), las propiedades sujetas a la Ley de Protección del Inquilino requieren un aviso por escrito de 30 días antes de cualquier aumento de alquiler propuesto. Si la propiedad está exenta del límite de alquiler estatal y no se aplican ordenanzas locales de estabilización de alquileres, el propietario debe proporcionar al inquilino un aviso por escrito con 30 días de anticipación (si el aumento de alquiler es del 10% o menos) o un aviso por escrito con 90 días de anticipación (si el aumento de alquiler es más del 10%).

Nota: En estas circunstancias, no hay límite en cuántas veces puede aumentar el propietario el alquiler, excepto que se requiere un aviso por escrito con anticipación y los aumentos no pueden ser retaliatorios o discriminatorios.

Subarriendos y Cesiones

Subarriendo

El subarriendo es el acto de alquilar todo o parte de una propiedad alquilada a un arrendatario de terceros, conocido como subarrendatario. Este tipo de acuerdo puede ser beneficioso para los inquilinos que necesitan mudarse de su propiedad alquilada antes de que termine su contrato de arrendamiento, pero aún desean mantener su contrato de arrendamiento y evitar pagar el alquiler por una unidad desocupada.

Antes de subarrendar una propiedad alquilada, es importante comprender las leyes y expectativas involucradas. Aquí hay algunos puntos clave a tener en cuenta:

• Revisa tu contrato de arrendamiento: Antes de considerar subarrendar tu propiedad alquilada, asegúrate de revisar tu contrato de arrendamiento cuidadosamente. Algunos contratos de arrendamiento pueden no permitir el subarriendo en absoluto, o pueden requerir la aprobación del propietario. Es importante cumplir con los términos de tu contrato de arrendamiento para evitar repercusiones legales.
• Notifica a tu propietario: Si el subarrendamiento está permitido según tu contrato de arrendamiento, debes notificar a tu propietario por escrito de tu intención de subarrendar. Esta notificación debe incluir el nombre y la información de contacto del subarrendatario propuesto, el período de alquiler propuesto y cualquier otro detalle relevante.
• Obtiene consentimiento por escrito: Tu propietario puede requerir consentimiento por escrito antes de permitirte subarrendar tu propiedad alquilada. Asegúrate de obtener este consentimiento por escrito y guarda una copia para tus registros.
• Realiza una verificación de antecedentes: Antes de aprobar a un subarrendatario, debes realizar una verificación de antecedentes exhaustiva para asegurarte de que sean confiables y capaces de cumplir con sus obligaciones de alquiler. Esto incluye verificar su historial crediticio, historial de alquiler y estado de empleo.
• Mantén la responsabilidad: Incluso si subarriendas tu propiedad alquilada, sigues siendo en última instancia responsable de cualquier daño o pago de alquiler que no se realice. Asegúrate de tener un acuerdo por escrito con tu subarrendatario que establezca sus obligaciones, y asegúrate de informarles de cualquier regla o regulación que deban seguir.
• Cumple con las leyes de vivienda justa: Al subarrendar una propiedad alquilada, es importante cumplir con las leyes de vivienda justa para evitar la discriminación. Esto significa que no puedes negarte a alquilar a alguien basado en su raza, género, religión, origen nacional u otras características protegidas.

Asignación

Una asignación es una transferencia de tus derechos como inquilino a otra persona. Podrías usar una asignación si tienes un contrato de arrendamiento por un año y necesitas mudarte permanentemente antes de que termine el plazo. Al igual que un subarriendo, una asignación es un contrato entre el inquilino original y el nuevo inquilino (no el propietario).

Sin embargo, una asignación difiere de un subarriendo en un aspecto importante. Si el nuevo inquilino acepta la asignación, el nuevo inquilino es directamente responsable ante el propietario del pago del alquiler, por los daños a la unidad de alquiler, y así sucesivamente. Sin embargo, una asignación no exime al inquilino original de sus obligaciones legales con el propietario a menos que el propietario libere explícitamente al inquilino original de sus obligaciones. Si el nuevo inquilino no paga el alquiler o daña la unidad de alquiler, el inquilino original (a menos que sea liberado de sus obligaciones por el propietario) sigue siendo legalmente responsable ante el propietario.

Para que el inquilino original quede liberado de sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento original, el propietario, el inquilino original y el nuevo inquilino deben estar de acuerdo en que el nuevo inquilino será el único responsable ante el propietario bajo la asignación. Este acuerdo se llama novación y debe estar por escrito.

Recuerda: Incluso si el propietario acepta un subarriendo o asignación, el inquilino original sigue siendo responsable de la unidad de alquiler a menos que haya un acuerdo por escrito (una novación) que indique lo contrario. Por esta razón, piensa muy cuidadosamente a quién consideras subarrendar o asignar tu unidad de alquiler.

Nota: Esta es información accesible al público y no constituye asesoramiento o consejo legal. Para obtener más información o discutir este tema en profundidad, programa una reunión con la Clínica Legal.